Invertir en inmobiliarias e inmuebles con poco riesgo

Invertir en Inmobiliarias e Inmuebles con Poco Riesgo

La inversión en bienes inmuebles es una necesidad en la gestión del patrimonio. Es concreto, es sólido y da resultados. Pero, ¿sabía que hay muchas formas de invertir en bienes inmuebles? Dependiendo de si quiere implicarse o dedicar poco tiempo, de si dispone de recursos importantes o no, de si busca una rentabilidad a corto o a largo plazo, esta guía le ayudará a encontrar la forma correcta de invertir en el sector inmobiliario.

Invertir en inmobiliarias e inmuebles con poco riesgo

Tipos de inversiones en inmobiliarias e inmuebles

Hay dos formas “clásicas” de invertir en bienes raíces:

  1. Compra de alquiler: compras un piso para alquilarlo y cobrar el alquiler.
  2. Compra y reventa: usted compra una propiedad que tiene potencial, trabaja en ella y la revende para obtener una ganancia de capital.

Ambos requieren tiempo y aportes iniciales significativos. Para invertir en bienes raíces sin las limitaciones, existen otras tres formas:

  1. SCPIs: compras parte de una cartera inmobiliaria gestionada por profesionales con el fin de cobrar rentas.
  2. Sociedades inmobiliarias cotizadas: te conviertes en accionista de una sociedad cotizada que gestiona bienes inmuebles y recibes dividendos .
  3. Crowdfunding inmobiliario: financias a una promotora inmobiliaria o a un concesionario inmobiliario y ganas intereses sobre la cantidad que prestas.

Hagamos un balance de estas diferentes formas de inversión, sus ventajas, sus desventajas y las razones para favorecerlas.

Invertir en propiedad de alquiler

La inversión en alquiler es un gran clásico de la inversión inmobiliaria, pero también es una ocupación por derecho propio: buscar una propiedad, realizar obras, encontrar inquilinos, mantener el apartamento e intervenir en caso de daños, etc.

Rentabilidad de la inversión inmobiliaria en alquiler

La rentabilidad de una inversión de alquiler es muy variable. El precio del inmueble y el importe del alquiler permiten estimar la rentabilidad bruta. Pero no debemos olvidar los costes y cargos asociados:

  • Honorarios y derechos notariales.
  • Trabajos y costes de mantenimiento.
  • Costes de endeudamiento.
  • Cuotas de condominio.
  • El impuesto a la propiedad anual (IBI).
  • Hipoteca más los intereses con el banco.
  • Impuestos de la compra del inmueble (ITP/AJD).
  • Otros gastos: Luz, seguro, agua, comunidad…

Y la lista no es exhaustiva. También es necesario anticipar los días de vacaciones. Con todo, la rentabilidad puede variar de 0 a 10% por año, por ejemplo. Después de lo cual el impuesto tendrá que ser deducido.

Fiscalidad de los inmuebles

La fiscalidad varía en función del modelo elegido. Si invertimos en una inmobiliaria podremos cobrar mediante dividendos o por comisiones (haría falta hacerse autónomo).

Todos estos ingresos se incluyen en el IRPF anual en la parte de rendimientos económicos por rendimientos mobiliarios. Irán desde un 19% hasta un 26% (actualizado a 2022).

Ventajas y Desventajas de la Inversión en Alquiler en inmuebles

La principal ventaja de la inversión en alquiler es poder apalancar: pedir prestado para invertir. Esto le permite aumentar sus ingresos por la misma apuesta inicial sin tener todo el dinero, pero si conseguir una rentabilidad por ese dinero que te presta el banco.

Las principales desventajas provienen de los costes de todo tipo y del tiempo que tendrás que dedicar a la gestión de tu propiedad. También tenga en cuenta que, según el área en la que invierta, su propiedad puede ser bastante ilíquida. Si necesita dinero, tardará varios meses en recuperar su inversión.

¿Cuándo hacer una inversión de alquiler o compra de inmuebles?

La propiedad de alquiler es una inversión a largo plazo que valdrá la pena si pasa tiempo allí. También te aconsejamos que estés bien informado sobre el tema y que estimes correctamente la rentabilidad de la operación antes de empezar.

La inversión en alquiler requiere, además, tener una contribución económica relativamente grande y que el banco te conceda la hipoteca si es no tienes dinero.

La compra y reventa de bienes inmuebles (Flipping House)

En lugar de comprar una propiedad para alquilarla, es posible que desee venderla poco después, con la esperanza de obtener una ganancia. Para poder esperar obtener un mejor precio, por supuesto, debe mejorar la propiedad:

  • Ya sea mediante la realización de obras mayores.
  • Ya sea comprando varias casas a la vez para conseguir mejores precios.
  • Reforma de la casa y ampliar habitaciones y revalorizarla.
  • Dividir la propiedad ( comprar un edificio y vender los lotes por separado o comprar una casa y construir otra vivienda en el terreno, etc.).

Ventajas y Desventajas de Comprar y Revender bienes raíces

Para que la operación sea rentable, es necesario, por supuesto, que el trabajo se lleve a cabo con mucho cuidado y controlando los costes. Por lo tanto, es fundamental contar con un contratista eficiente y confiable, porque ahí radica el principal riesgo de una operación de este tipo.

La otra dificultad radica en los costes de la operación, con unos gastos notariales incompresibles entre el 7,5% y el 8% sobre el precio del inmueble, es necesario llegar a revenderlo a un precio mucho más elevado para que la operación sea rentable. Pero saber aprovechar las oportunidades no es imposible.

La ventaja de este tipo de operaciones es que pueden ser cada vez más rentables con el tiempo. Por un lado porque adquieres experiencia laboral, por otro lado porque una vez realizada la primera operación generarás una capacidad adquisitiva que te permitirá adquirir otro inmueble sin ninguna condición suspensiva. Esta es una excelente manera de negociar precios bajos y aprovechar rápidamente buenas oportunidades.

¿Cuándo realizar una operación de compra-venta?

Esta modalidad de inversión inmobiliaria está dirigida más a quienes tienen una buena experiencia del mercado inmobiliario. Es necesario saber identificar los inmuebles con fuerte descuento, ser reactivo y poder valorar el inmueble haciendo un trabajo de calidad.

Sociedades inmobiliarias cotizadas o SIIC

Las SIIC (Lited Real Estate Investment Companies) son sociedades cotizadas en bolsa cuya actividad es la gestión de inmuebles residenciales, comerciales u oficinas. Algunos gestionan participaciones inmobiliarias por valor de varios miles de millones de euros, como Unibail-Rodemco-Westfield.

Dado que estas empresas cotizan en bolsa, es muy fácil comprar acciones con el objetivo de cobrar los dividendos y revenderlas con una ganancia de capital.

Rendimiento de las sociedades inmobiliarias cotizadas

Las sociedades inmobiliarias cotizadas se benefician de una importante capacidad de endeudamiento y economías de escala en la gestión de su stock, lo que les permite repartir dividendos de hasta el 5 o el 10%. Reinvirtiendo dividendos e incluyendo plusvalías, la rentabilidad media de los últimos 50 años ha sido del 12% anual.

Sin embargo, como todas las empresas que cotizan en bolsa, la volatilidad es alta.

Ventajas y Desventajas de los bienes inmuebles cotizados

Además de un buen rendimiento a largo plazo, las sociedades inmobiliarias cotizadas tienen cuatro grandes ventajas:

  1. Súper liquidez: las inmobiliarias cotizadas son súper líquidas, bastan tres clics para vender y recuperar tu dinero.
  2. Honorarios reducidos: evitas los gastos de notaría y de mantenimiento, solo quedan los gastos de corretaje, que son mínimos.
  3. Diversificación: con los ETF inmobiliarios, usted invierte en varios cientos de empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa y que a su vez invierten en cientos de propiedades. Nivel de diversificación, ¡no podemos hacerlo mejor!
  4. Fiscalidad ventajosa: se aplica la imposición sobre el patrimonio y, como guinda, puedes invertir a través de tu PEA o seguro de vida .

Esto no viene sin algunos inconvenientes o desventajas:

  1. Correlación: si también tiene una cartera de acciones diversificada, el problema con las SIIC es que estarán altamente correlacionadas con sus otras acciones durante los principales movimientos del mercado. A nivel global de sus activos, la contribución de la diversificación no es óptima.
  2. Riesgo de mercado: los inmuebles cotizados son la inversión inmobiliaria más volátil.

¿Cuándo invertir en bienes raíces con SIIC?

Por último, invertir en bienes inmuebles cotizados se parece más a una inversión bursátil que a una inversión inmobiliaria. Por ello, le recomendamos que incluya las SIIC en su cartera de renta variable y que las considere como parte integrante de la misma.

Crowdfunding inmobiliario

Este tipo de inversión es la que más rentabilidad te puede dar, pero el riesgo es mayor si no es estudia adecuadamente, por eso te dejamos este artículo para que analices bien esta inversión en crowdfunding inmobiliario y no pierdas tu dinero.

Tabla comparativa de rentabilidades en el sector inmobiliario

Inversión de alquilercompra reventaSCPISociedades inmobiliarias cotizadasCrowdfunding inmobiliario
Rentabilidad0 – 10%Altamente variable4,5%10%8 – 10%
Tipo de ingresoRentasplusvalía inmobiliariaRentasDividendos y plusvalías financierasIntereses
Ingesta mínima> 25.000€> 50.000€500€100 €1.000€
HorizonteA largo plazoCorto plazoA largo plazoA largo plazoCorto plazo
AprovecharNoNo
ImpuestosMedio : IR (con ventaja para LMNP)Promedio (36,2%)Fuerte en vivo, débil con seguro de vidaBajo (PEA o seguro de vida)Bastante bueno (30%)
CostosAlto (Notario: > 7,5% + entrevistas, impuestos, etc.)Alto (Notario >7,5% + obras)Alta (10% de cuota de entrada + cuota de gestión)Bajo (< 0,5 %)0
DiversificaciónDébil (Solo tienes uno bueno o un puñado)DébilSignificarFuerteSignificar
LiquidezMalo – Varios meses (encontrar un comprador + tiempo de firma)MaloPromedio (en tiempos de crisis, puede ser complicado encontrar un comprador para sus acciones)InmediatoNil (hay que esperar a la devolución)
RiesgosMedios – Vacaciones y alquiler impagoMedios : subestimar el trabajo, sobrestimar el precio de reventaDébilAlta (volatilidad del mercado)Bajo (riesgo de impago y retraso en el pago)
SI YONoNo
Tiempo para dedicarleImportanteImportanteDébilDébilDébil
Nuestro consejoHay que tener tiempo para dedicarse a ello.Debe tener un buen conocimiento del mercado inmobiliario y ser capaz de detectar las oportunidades adecuadas.Buena manera de empezar a invertir sin esfuerzo. A menos que desee aprovechar, considere un seguro de vida para pagar menos impuestos.Para integrarse en su cartera de acciones para diversificarla, opte por un ETF para obtener más eficiencia.Buena manera de diversificar su patrimonio con rentabilidades atractivas. Siendo el boleto de entrada bajo, considere diversificar entre proyectos y entre plataformas.

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